泰禾久旱,黄公祈雨

AI财经社2019-05-30 22:50:49

撰文 /   李霂轶

编辑 /   鹿鸣








泰禾董事长黄其森要赶在今年冬天来到之前把钱借到,业内的人都在等着结果,“看看泰禾过不过得了这个坎儿吧!”

 

泰禾再次因为资金受到关注。5月29日晚,在被问询二十余天后,泰禾集团回应深交所年报问询函。泰禾集团在回函中称,年报显示的 574.28 亿元短期债务,在 2019 年各月分布较为均匀,无集中兑付的风险。在几天前,黄老板在与自媒体“包邮区”的对话中第一次表态,“危机已经过去。”

 

图/视觉中国


5月8日晚间,深交所对泰禾集团下发年报问询函,要求说明公司相关资金安排,分析说明公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。5月15日,泰禾集团股份有限公司发布公告称,将延期回复年报问询函。

 

在房企二十强中,泰禾对“钱”的需求无比强烈,为了手里有更多的资金,这家闽系企业不停地在变卖项目和质押股票。接近泰禾的人士称,从去年开始,泰禾就已经在和几家企业谈战投,但是至今均未果,“都在接触中,目前还没有确定。”

 

此前传的沸沸扬扬的战投对象中国信达否认了与泰禾的相关接触。一位信达的中层员工也表示,“泰禾和信达有合作,但是战投方面不清楚。”

 

泰禾内部的员工李维透露,“战投的细节都是董事长还有高层去谈,我只知道我们和几家企业在谈,我之前介绍给公司一家企业,但是公司并没有派人去跟进,黄老板想要找到‘门当户对’的企业。”李维言谈中小心谨慎,他在极力打破泰禾的既有印象,“我们引入战投,只是涉及财务层面,你看当初恒大也引入战投。”

 

他说的是2017年的11月份,恒大引入600亿元战略投资后,恒大净负债率较年中大幅下降近四成,较2016年末降超六成。

 

李维忽略了一点,此前行业集中度并不高,恒大的项目多面向普通消费者,打折促销的招数很奏效。在2017年,恒大正式挺进房企前三,销售额首破5000亿元。恒大引入战投的动作是锦上添花。

 

相较而言,泰禾的垫底净负债率,年年不曾提及的销售额,一屁股债务,引进的是不确定是否会进入钱袋里的银行授信,这家公司保持了长时间的高负债的典型印象。

 

至今为止,行业内提到高负债企业的典型时,业内人士都会不假思索地将“泰禾”脱口而出。如今的剧本不再是开发商站着赚钱的风光发迹,而是小心谨慎地保命前行。

 


 

01

钱紧

 


泰禾的激进是出了名的。相较而言,泰禾集团的董事长黄其森则低调很多。但是,从企业规模发展和现状来看,泰禾的发展特点直接受到黄其森的决定性影响。

 

黄其森是一个典型的闽系企业家,爱拼、执着、激进、勤奋,长相憨厚,语言风格较为自信,曾因公开发出“2018年泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元”的言论被关注,在5月8日遭到的问询函中销售额也被再次提及,“请你公司说明 2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况, 是否达到销售额目标。” 

 

泰禾集团董事长黄其森 图/视觉中国


2018年,泰禾集团依旧没有公布销售额,市场机构克而瑞研究中心的数据显示,泰禾去年的销售额为1303.4亿元,位列房企销售额榜单第20名。但是,2018年的年报显示,泰禾销售商品、提供劳务收到的现金为460.36亿元,回款小于或等于该数额,只达到克而瑞统计的销售额三分之一,更是远远落后于部分同量级企业。

 

泰禾集团在2018年的年报中披露,公司经营活动产生的现金流量净额139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元;公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对此的覆盖比例仅为26%。

 

这意味着,泰禾的钱不够还了。

 

泰禾集团的融资成本是9.3%,这一数值是20强房企中的最高值,单还利息,都是一笔巨大的资金。同时,泰禾集团的存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。这表明,偿债能力在下降。

 

为了销售额翻一番的目标,黄其森必须冲规模。当然,规模与负债向来并存,泰禾从一家地方房企冲进千亿俱乐部的同时,负债也越积越多。

 

常年接近泰禾的业内专家尚涵说,“黄老板一直过的就是这样的日子,资金链很紧张。泰禾一直过的是刀口上舔血的日子,黄老板也早就习惯了。”

 

一位证券分析师告诉AI财经社,现在房企都是激进的打法,低负债、高现金流是评估房企的指标,看其他的指标也没有什么用。

 

在刚刚过去的2018年,泰禾的一大成就是上半年公司资产负债率达到86.88% ,较2017年下降0.95 个百分点。和黄其森预期的“79%”相差甚远。

 

即使如此,泰禾还是招来了深交所的问询。深交所提到,年报“关联交易”部分显示你公司存在两项与关联方共同投资的公司,“泰禾金控(平潭)集团有限公司”以及“嘉兴晟昱股权投资合伙企业(有限合伙),两家公司经营范围分别为金融投资及股权投资,注册资本分别为25亿元及200.05亿元。目前总资产分别为25亿元及42.5亿元。

 

这一操作涉及少数股东权益,通过共同投资,可以大幅提升了权益,从而降低了资产负债率。


从泰禾2018年的年报和半年报来看,泰禾对其资产负债率这一数据极为重视。此次深交所更是直接问询到“关联交易”情况,在泰禾去年的半年报中,泰禾的数字游戏更为隐晦。

 

2018年半年报显示,泰禾的资产负债率也有一定幅度的下降。但AI财经社发现,泰禾的资产负债率降低和实际的经营并无关系。半年报显示,在筹资活动产生的现金流量中,其中,“公司吸收少数股东投资收到的现金”为60亿元,增加了权益,降低了资产负债率。

 

简单来说,泰禾的资产负债率之所以下降,完全是因为股东投资。

 

泰禾这60亿的来源中,安徽璟玥贸易有限公司(以下简称“安徽璟玥”)、福建灏宇智通实业有限公司(以下简称“福建灏宇”)两家成立不久的公司增资金额就高达50亿元。从泰禾的多个数据来看,福建灏宇如果要从此次投资中盈利,其投资项目的毛利率必须达到100%以上,目前,达到这一标准的房地产项目几乎没有。


有意思的是,福建灏宇的林华、钱光晨是泰禾的“老朋友”,早在2017年,泰禾收购林、钱二人的福建凯瑞特贸易有限公司,用40亿获得是南京青龙山项目。至今,南京青龙山项目尚在开发中。

 

一位注册会计师分析,“商业社会里,无利不起早,如果没有好处,谁会白白投资50亿呢?”

 

一位前泰禾员工言语中丝毫不避讳,“各家财报也都是字斟句酌才出去的。但大家一看还这么多问题,那也就是说,这家企业的确是面临着这些问题。”

 



02

“激进小王子”

 


高负债源于高速发展,但是,如果没有当初的疯狂,便不会有后来泰禾成为千亿房企的高光时刻。

 

2013年,泰禾在福建、北京和上海频繁拿地,最终以195.3亿元收下12幅地块。这一组动作,直接给泰禾贴上了激进的标签。

 

多位接近黄其森的人士给予其的评价都包括“自信”,说法不一,普通的形容是“自信”、“很有自己的想法”,更浓烈的形容是“刚愎自用”、“偏执”。黄其森是福建人,在福建,每个人都会唱那首《爱拼才会赢》,但是黄其森似乎并不喜欢别人评价他激进。

 

2017年1月7日上午,在“和未来好好谈谈”2017中城联盟论坛上,黄其森回忆起2013年,“可能大家还记得三四年前,泰禾在北京、上海拿地的时候,给大家的符号是泰禾激进,是杠杆风险高。但是我们在当时的布局,可以说是在大家普遍没有看到、没有认识的时候下手。当时我记得我在北京参加10次投标,拿了7块地。现在在北京你参加100次,可能还不一定能拿到1块地。”

 上海新江湾城泰禾上海院子 图/视觉中国


黄老板说这些时,俨然一副胜利者的姿态,台下坐的是万科集团前董事会主席王石、建业地产董事局主席胡葆森、旭辉集团股份有限公司董事长林中、世联行董事长陈劲松等一众地产界的企业家,包括曾经评判黄其森“有点疯”的原华远集团董事长。

 

拿地凶猛的时候,黄其森的称呼多了起来。人们称呼最多次的是“闽籍军团大哥”、“激进小王子”。黄其森15岁上大学,专业是土木工程,智商出众,毕业之后去了福建省的建行工作,这段早期的经历使得黄其森深谙金融行业的规则。因此,业内用“财技过人”评价黄老板。多少得益于此,泰禾的发展速度迅猛。

 

在规模化的路上,碧桂园、万科、恒大为代表的一批数千亿及千亿规模房企家加速奔跑,“招保万金”变成了“碧万恒融”,黄其森看到了希望,“这是一个大象跑得比蚂蚁快的时代。”这种趋势同时给了黄其森压力。


在一次接受观点地产新媒体的采访时,黄其森把“钱”改成了“规模”,“在这个时代,规模虽然不是万能,但是没有规模似乎是万万不能的。”

 

黄其森的这次踩点很正确,房地产的市场发展空间有限,强者恒强,大鱼吃小鱼的血腥场面随时在上演,从2017年的年报来看,碧桂园、恒大、万科史无前例地冲破5000亿人民币,万科实现5298.8亿元销售额,同比增45%。碧桂园实现合同销售金额人民币5508亿,同比增长78%,恒大销售额达到5009.60亿元,同比增长34%。

 

这是一次值得被记入房地产发展史甚至中国经济发展史的业绩披露。三家企业史无前例地冲进了5000亿。克而瑞房企销售榜披露:2018年的千亿房企数量已经达到了30家。

 

房地产行业本就是一个举债发展的行业,高歌猛进不再适用每一个企业,冲规模的同时,负债也在逐步增加。巨额的负债像一把达摩克利斯之剑,黄其森在掌握这把剑的平衡,一旦债务和现金流失衡,剑则落下。这是所有激进前进的房企通病。

 

在业内看来,一个净负债率垫底、不公布销售额的企业,即便融资成本高昂,前几年仍陆续有融资进来,一位泰禾离职高管说,因为黄老板从来没有失信过,借的都还上了。

 

在这位离职高管看来,2017年的3月份之前还都是货币宽松政策,开发商是比较容易弄钱的,所以当时拿到钱,进去弄了很多地。

 

今非昔比,房地产行业的变化来的很快。房地产调控来袭,一系列迹象表明:兵临城下。

 

泰禾的土储,大多在一二线城市,产品大多为中高端产品。但是,自2016年9·30新政后,限购限售限价等政策一出,泰禾受到的影响远远大于其他企业。

 

去年10月,北京西三环的豪宅项目泰禾西府大院的预售证下来,价格按审批的11.3万元的均价销售,远低于此前预期的16到18万。

 

上述离职高管回忆,当初拿地凶猛,但拿的地可能碰到这样的问题,有的地可能设想的很好,是有利润的,但实际上拿来是没有利润的。有的地说拿来可能七八个月就开盘,但实际操作中,时间非常久,有的盘可能都到两三年,有些是调控的问题,政府不发预售证,或者是这个价格批不上去,他就舍不得卖,越拖越长,资本化利息就成本越来越高。


现实往往更复杂,业内人士表示,“泰禾的很多项目都是豪宅,修的很慢,修好也卖不动,动辄几千万,这些项目很难贷款,有钱人多是用钱赚钱,很少一次性投资这么多。”

 

因为货物变成百元大钞的过程较为漫长,泰禾的土储并没有很快速的变成账面上的现金,泰禾的存货周转率是14%,这一数据是20强房企中的最低值。

 

低周转直接影响泰禾的利润。2018年,泰禾的净资产收益率为14.4%,在20强企业中占倒数第三,倒数第一是绿城中国,这一数据是3.71%,这两家企业都是受到政策影响较大的开发商。

 

泰禾的财务状况已难以支撑它继续高歌猛进,从2018年的账目上看,泰禾是真的没钱,不得不降速。

 



03

降速

 


2017年11月26日,黄其森的故乡闽清县坂东镇百年黄氏宗祠突遭大火,存放在祠堂内的各类雕刻和屋顶全部被烧毁,只剩土墙。

 

泰禾的故事也是在这一年发生变化。黄其森曾在接受媒体采访时称,依然把“高歌猛进”作为来年(2018)的主题。但随后的2018年上半年,泰禾的拿地金额骤减为52亿,完全有别于此前的阔佬形象。泰禾集团相关人士对AI财经社表示,“2018年泰禾用来拿地的费用不到100亿。”这个数额远远比不上同规模的房企,差别之大,令人诧异。

 

图/视觉中国


这与泰禾一年前的表现也有着天壤之别。

 

时间的指针拨回2017年岁末,黄老板在回复媒体“您准备了多少子弹用于明年的并购?”时明确表示,“目前大概500多亿。我们还要观察一下市场,如果市场平稳了就去并购,下行的话就再等等。”

 

举债是房地产行业的正常行为,在近两年夺城掠地的大环境下,泰禾的发展轨道并不奇怪,一位10强房企高管对AI财经社表示,“高负债、经营性净现金流为负都不可怕,但是企业需要把控住。”

 

很快,随着政策的变化,大多数此前高喊激进发展的开发商也在做出改变,语调一致:求稳。自信如黄其森,也不得不去减速,顺从行业大潮的走向。

 

上述泰禾离职高管说道,“相对激进那几年。在战略选择上,黄其森选择了这样的一种打法,这个打法是高风险高机遇的打法,风口来的时候,你会比你会比别人跑的快很多,可能他会错失这波机遇,那么你可能你爱拼才会赢,你搏了一把你就出去了。”

 

某种意义上,闽系企业的特点都相同,基本都是这种高负债高增长的模式,泰禾、旭辉、正荣、融信、阳光城都如此,一位上市企业的副总裁评价道,“这个是他们的一个基因。”

 

泰禾的前高管虽已离开,但是提到他时很是动情,“黄老板这个人很执着,也很勤奋,讲真的,他其实除了吃饭的时间,其他时间都用在工作上了。” 这种感情的持续并未超过三秒,这位前高管话锋一转,“老板可能做了很多的调整,但我们这些老臣未必参与得进去。”

 

为了发展下去,黄其森想到很多办法。AI财经社在多个采访中得到的观点众多,比较有代表性的言论有:黄老板对学历有一定标准,比如,只招清华、北大、复旦等名校的毕业生;今天招高管走跨界主题,明天改为政府关系,后天又都淘汰掉;泰禾之前的项目摊子都铺的比较大,完全不符合现状;城市布局在一二线城市,受政策影响太大。

 

上述离职高管告诉AI财经社,他首先变动的可能是人力部门。2017年,他请了一个阿里背景的人来负责人事,但是做了三个月,他就觉得有点隔行如隔山,他也找了一个常务副总经理,但是也完全是其他行业转型过来。“基本上就是其他人在那折腾,给老板传递了很多的用人理念。” 

 

在内部人士看来,黄老板是很善于调整的一个人。这种“善于调整”用于人员变动上,“不论是企业战略、用人还是老板自己,我觉得都有独到之处。”该离职高管说。

 

黄老板的“善于调整”直接体现在人员变动上。2019年1月11日,泰禾集团再次发布高管变动信息。郑钟、朱进康辞去副总经理职务,李斌辞去财务总监职务,三名高管拟到泰禾集团控股股东泰禾投资集团有限公司任职。王景岗、邵志荣接棒任职泰禾集团副总经理,姜明群任职泰禾集团财务总监。5月30日, 前《万科周刊》主编全忠于正式加盟泰禾集团,任集团副总裁,主管集团品牌事务。这仅是泰禾人事变动的一部分信息。

 

被裁的员工满腔怨愤,“入职的时候没有提到一些标准,最后却因为学历不符合要我离开。哪里有什么标准,生杀大权全在黄其森手里,标准都是虚无。”

 

在如今的市场环境下,泰禾集团内部的高管感觉到了压力,“这几个月是泰禾的关键月份啊,但是我还是不走(离职)了,实在不想去小企业了。”一位内部人士对AI财经社说。

 

近一年,泰禾的人事变动极其频繁,各个部门的独立性也颇强,同一个业务系统里的人员也总发生矛盾。但是这些问题在资金问题面前也算不上大事。上述接近泰禾的人士表示,“泰禾的发展还说不准,现在的情况确实不乐观,也许找到钱说不定就挺过去了。但如果让你投钱,你会投吗?”

 

业内曾用“十年饮冰,未凉热血”形容融创的孙宏斌,对黄其森来说,未尝不是如此。

 

黄其森用了十几年的时间做院子系列,这中间很多人并不理解。他的母亲是语文老师,这多多少少影响了黄其森,他也把院子系产品视为对中国传统文化的传承。

 

黄其森曾声情并茂地回忆他的坚持,“业界称呼我为黄院长、院痴、院子狂,没错,我还要把院子盖到全国去。我就是要圆这样一个梦:住在中国建筑里,欣赏着中式园林美景。”

 

泰禾北京院子 图/视觉中国


黄其森对院子系列偏爱有加,此前,市场正好时,很多人询价中国院子的楼王,但是黄老板硬是没有卖。那几年,泰禾找了众多明星代言人,成龙、冯小刚、范冰冰等都是座上宾。2015年最后一天,泰禾在推广商业项目泰禾广场时,范冰冰和李晨一起亮相。范冰冰出场价高达7位数,李晨是其一半。行业风光正好,泰禾看似前途无量,黄老板一边享受着院子系列收获的美誉,一边眼都不眨的付了账。

 

如今,钱不是问题,救命钱才是。

 

(文中李维、尚涵为化名)









© 往期回顾








© THE END


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文 | 李霂轶 

联系作者:li_muyi